거액자산가 및 법인의 리츠 투자

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㈜에이아이엠투자운용(이하 A.I.M.)은 2016년 10월 ㈜코리아밸류그로쓰호텔제4호 기업구조조정부동산투자회사(KVG H-4)라는 인사동 아벤트리 비즈니스호텔 리츠를 통하여 간접적으로 국내 거액 자산가 혹은 법인의 여유 투자 자금을 리츠 투자에 가능하도록 허용하였습니다. 현재 대부분 리츠는 사모 폐쇄형 투자로 연금 혹은 기금 등의 전문 기관투자가들을 상대로 한 도매금융의 성격이 강합니다.

 

A.I.M.은 설립 이래로 리츠의 단계적 대중화를 위해 지속적으로 고민하고 있으며, 제한적으로 거액개인자산가들의 자금을 리츠에 투자 허용하는 단계를 거쳐 리츠 공모 시장의 발전단계에 맞는 리츠 상품들을 지속적으로 출시할 예정입니다. 

 

리츠는 중·저위험하의 안정적 중수익 현금 배당을 지향하는 투자 상품입니다. 리츠 투자의 기초 상품이 현금 흐름이 안정적이고 운용사가 세심하게 선별한 대형 상업용 부동산이므로 이를 통한 간접부동산 투자에 따른 효용을 얻을 수 있고 투자 기간 동안 미리 정해진 배당기일에 맞춰 통상 6개월 후 안정적 현금 배당을 얻을 수 있으므로 채권 투자의 장점도 향유할 수 있습니다. 리츠 투자가 본격적으로 도입된 2000년 대 이래로 검증된 리츠투자운용사들이 출시한 리츠 상품들에서 투자 원금에 손실이 발생하거나 목표 수익률이 시중 정기예금 금리를 하회하는 경우는 거의 없었습니다. A.I.M.의 리츠 투자 수익률도 전체 평균 수익률이 연평균 8.4%에 이르렀으며, 그 중 가장 높은 연평균 배당 수익률은 16.2%를 달성했습니다.

 

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A.I.M. 리츠의 목표 수익률 (2020년 6월 1일 기준)

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​리츠가 투자하는 기초 부동산 자산의 선택에 따라서 다르지만, 일반적으로 A.I.M.의 리츠 투자는 국고채 5년 연평균 현금 배당률 보다 약 3~5%의 높은 수준의 연평균 현금 배당률을 목표로 하고 있습니다. ​

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• 대형 상업용 오피스 빌딩 (연면적 10,000평 이상 / 시청, 테헤란 및 여의도 주변의 중심 상업 지구) :

        - 목표 연평균 현금 배당 수익률은 국고채 5년 기준 연평균 배당률에 약 3% 상회 목표 

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• 신용있는 운영자를 확보한 비즈니스급 호텔 (객실 150실 이상, 3성 기준):

        - 목표 연평균 현금 배당 수익률은 국고채 5년 기준 연평균 배당률에 약 5% 상회 목표 

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• 대형 상업용 리테일 판매 시설: 목표 연평균 현금 배당 수익률:

        - 국고채 5년 기준 연평균 배당률에 약 5% 상회 목표 

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  (Note) 상기 목표 투자 수익률 및 투자 물건에 대한 기준은 외부 금융 시장의 환경 및 외부 투자 환경에 따라서 수시로 변동 될 수 있음을 유의하여 주십시오.

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리츠 투자에 미치는 경제 변수 및 투자 시 고려 사항

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•  리츠 투자를 고려할 때, 금융시장 환경에서 가장 큰 영향을 미치는 변수는 한국은행의 기준금리 변화 및 금리 시장의 이자율입니다. ㈜에이아이엠투자운용이 선별하는 대형 상업용 부동산의 가치는 큰 폭의 금리 변화가 없는 한 그 투자 가치에는 큰 변화는 없으나, 담보 대출의 이자비용 증가 등으로 운용기간 동안의 현금 배당 수익률에는 영향이 있을 수 있습니다. 상장 리츠가 아닌 사모 리츠의 경우에는 통상의 투자기간이 최소 3년에서 7년에 이르는 중장기 투자입니다.

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• 전문적 리츠 운용사는 투자의 안정성을 위해서 대규모 레버리지(자본 대비 부채비율)를 일으키지 않습니다. 현재 50~55%를 기준으로 하고 있습니다. 리츠 투자 시에는 금융당국의 통화정책에 따른 부동산 자산 대비 담보 대출의 허용 비율(통상 LTV)도 고려해야 합니다.

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• 물론, 국내 산업 경기 변동 주기(과열 – 침체의 반복 싸이클)가 부동산 시장 전반에 미치는 영향 중, 리츠가 주요 투자 목표로 하는 대형 상업용 부동산 시장 중 각 세부시장(대형 오피스 빌딩 시장, 대형 물류 시설 시장, 비즈니스 호텔 등)의 투자 시점의 시장 가격 변화를 잘 관찰하시라는 것도 권유합니다. 초기 매입가격의 타당성은 부동산 투자에서 가장 중요한 요소 들 중의 하나입니다. ​