리츠 투자 및 운용 방향

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전문적 경험을 바탕으로 대형 상업용 부동산 분야의 투자∙운용∙매각에 이르는 부동산투자의 전 운용과정을 책임지는 부동산 전문 운용사들은 각자 설정한 목표 투자 수익률 달성을 위해 선호하는 전략이 다를 수 있습니다.

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㈜에이아이엠투자운용(이하 A.I.M.)는 자산운용을 시작한 이래 목표 부동산 투자의 세심한 선별 및 투자 이후 상승된 부동산 가치를 위해 다음의 세 가지 핵심 사항을 고려하고 있습니다.

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투자 대상 상업용 부동산 및 그 매입 시기의 세심한 선별

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대형 상업용 부동산은 상대적으로 그 본질적 가치(Intrinsic Value)의 변동 폭이 크지 않아 수익의 안정성은 상대적으로 높지만 목표 수익률을 달성하기 위해서는 투자 대상을 선별할 때에 세심한 주의가 필요합니다. 

 

즉, 리츠를 이용한 대형 상업용 부동산 투자는 투자 이후 비교적 빠른 시간 내에 수익 기반 구축이 이루어져야 하고, 투자배당 지급시기에 목표한 현금 배당수익률 흐름의 안정화를 이루기 위해서는 투자 대상 부동산 및 그 매입 시기에 세심한 주의가 기울여져야 하는 것입니다.

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• 서울 및 5대 광역시 내, 핵심 상업 지구의 연면적 34,000㎡ 이상의 대형 오피스 빌딩(약 10,000 평) 중 신뢰도가 높은 핵심 임차인이 존재하고 공실률이 상대적으로 적은 빌딩 

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• 북미·유럽의 핵심 상업 도시(10위 이내의 도시) 내 핵심 상업지구 내의 연면적 23,000㎡ 이상의 오피스 빌딩(약 7,000 평) 중 신뢰가 높은 핵심 임차인이 장기간 책임 임차계약(Master leased)이 되어있는 오피스 빌딩 

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• 서울 및 5대 광역시 내, 17,000㎡ 이상의 대형 상업용 리테일 판매 시설(약 5,000 평) 중 기업 신용평가가 우수한 리테일 운용자가 장기간 책임 임차계약(Master leased)이 되어있는 리테일 시설

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• 서울 및 5대 광역시 내, 경험 혹은 신용도가 높은 전문 호텔 및 상업시설 운영자가 운영 혹은 임차하고자 하는 비즈니스호텔급 이상의 호텔 및 그 부속시설

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• 기업 신용도가 높은 기업임차인의 장기간 책임 임차계약(Master leased)을 맺은 핵심 대형 물류 저장 시설

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• 신용도가 높은(기업신용도 A 이상) 기업의 핵심 산업용 부동산 자산 중 해당 기업이 동 자산을 재무 개선을 위해 전략적으로 매각 후 장기간 임차계약(Sale and leaseback)을 맺은 산업용 자산 

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목표 수익률 창출

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21세기에 더욱 수시로 변화하는 경제 환경 하에서 A.I.M.는 투자 대상 부동산의 수익률 목표를 달성하기 위해 “코어 플러스(Core Plus)” 및 “가치 창출형(Value Added)” 이라는 두 가지의 전통적인 목표 수익률 지표들을 고려합니다. 아래 두 가지 목표 수익률 설정을 위해 비교∙기준으로 삼은 것은 국가 발행 채권은 통상 5년 만기 국고채입니다.(2020년 6월 1일 기준)

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• 코어 플러스 (Core Plus) 

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먼저 투자 당시, 향후 임차인의 전략적 재구성 계획이 용이하고 임대 수익의 증대 가능성이 높은 목표 상업용 부동산을 최적 시기의 시장가격 혹은 시장가격보다 약간 낮은 가격으로 선별적 매입합니다. 매입 후, 즉시 사전에 수립된 부동산 가치 향상 계획에 따라 기존 임차인들의 구성을 단계적이고 전략적으로 상승(더 좋은 신용도를 가진 임차인의 발굴 및 그 임차인과의 임차계약 연장) 및 해당 부동산의 물리적 리모델링 등을 통하여 해당 부동산의 가치를 높여 갑니다. 이러한 과정을 통해 투자 운영기간 동안 기대했던 연평균 현금 수익률을 달성하며, 목표했던 투자 기간 후의 매각 차익을 극대화합니다. 

 

목표 운영 연 평균 현금 배당 수익률: 해당 목표 투자기간동안의 국채수익률 보다 연 3 ~4% 이상 

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매각 차익 포함 투자 자본 수익률: 해당 목표 투자기간 동안의 국채수익률보다 연 8~10% 이상 

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부채비율: 총 자산의 50~60%

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• 가치 창출형 (Value Added)의 수익 창출 방향   

 

먼저 목표 부동산을 사전에 정하고 매입을 위해 오랜 기간 세심히 분석하여 투자 목표 부동산이 가지고 있는 본질적 가치(Intrinsic value)보다 낮은 시장가격에 매입하도록 노력합니다. 투자 이후 과감한 기존 임차인의 재구성 및 물리적 공간의 전면적 리모델링 혹은 증축 등을 통하여 운영 현금 수익률을 투자 전보다 현저히 증가시키고 매각시에는 상당한 자본적 이득을 지향합니다.

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목표 운영 연 평균 현금 배당 수익률: 해당 목표 투자기간동안의 국채수익률 보다 연 5~5.5% 이상  

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매각 차익 포함 투자 자본 수익률: 해당 목표 투자기간동안의 국채수익률보다 1,500 베이시스 포인트 혹은 연평균 10% 이상 

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부채비율: 총 자산의 55~65%

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​사모 페쇄형 투자 기구로 리츠 활용 및 주식시장에서 개방형 투자를 위한 상장 리츠 모색

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A.I.M.는 부동산투자회사법에 따라 국토교통부로부터 정식으로 인가를 받은 부동산투자회사(리츠)로 투자 시, 투자 기구로 사용하고 있습니다. 리츠는 주식시장에서 뮤추얼 펀드와 같은 회사형 투자기구로서 신탁형인 일반 부동산펀드와는 달리 회사형 투자기구가 가지고 있는 법적 성격 (상법상 주식회사)에 따라 단순 대출 부채 외에 다양한 부채형 유가증권(전환사채 및 주식조건부채권 등) 및 수종의 주식 발행(우선주, 보통주)이 가능합니다.

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A.I.M.는 주요 투자기구인 리츠를 ① 연기금 및 대형 금융 기관이 주요 투자자로 참여하는 전문 사모 폐쇄형 투자 방식과 ② 법인 및 거액자산가 고객 등이 리츠의 부채형 유가증권 혹은 자본에 투자하는 간접 공모형 방식 ③ 유가증권 상장 시장에 리츠를 상장시킴으로써 보다 많은 일반 투자가가 참여하는 상장 리츠 투자로 단계적 진화시키고자 합니다.

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